Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist ein Teil des deutschen Wirtschaftsverwaltungsrechtes und beruht auf der rechtlichen Grundlage der Ermächtigung durch das Energieeinsparungsgesetz (EnEG).

EU → Energieverbrauchskennzeichnung

Die Bestimmung des § 16a EnEV stellt eine dem Schutz der Verbraucher dienende Marktverhaltensregelung im Sinne von § 3a UWG (§ 4 Nr. 11 UWG aF) dar. Die dort getroffene Regelung soll gewährleisten, dass die Verbraucher über die Energieeffizienz der beworbenen Immobilie informiert werden und ihre Entscheidung, ob sie diese erwerben oder mieten, in voller Sachkenntnis treffen können¹⁾

Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Bestimmung. Bei der Auslegung von § 16a EnEV ist - wie bei jeder Auslegung einer Vorschrift - vom Wortlaut der Norm auszugehen. Nach dem Wortlaut sind Immobilienmakler nicht Adressat der in Rede stehenden Informationsverpflichtung. Der Verpflichtung nach Absatz 1 unterliegen Verkäufer. Die Pflicht zur Information gilt nach Absatz 2 entsprechend für den dort genannten Personenkreis (Vermieter, Verpächter und Leasinggeber).²⁾

Zu keinem anderen Ergebnis führt die systematische Auslegung. Die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises im Falle des Verkaufs oder der Vermietung trifft nur die in § 16 EnEV aufgeführten Adressaten der Bestimmung. Eine Ausdehnung der Vorlagepflicht auf Immobilienmakler ist dort nicht vorgesehen. Verpflichtet ist nur der Inhaber des veräußerten Rechts oder des Objekts.³⁾

Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 und 3 EnEV wurde durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung vom 18. November 2013 neu gefasst. Mit der ab dem 1. Mai 2014 geltenden Fassung wurde die Vorlagepflicht näher ausgestaltet. Danach hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung dem potentiellen Käufer vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie dem potentiellen Käufer unverzüglich vorzulegen, spätestens unverzüglich, wenn der potentielle Käufer ihn hierzu auffordert (§ 16 Abs. 2 Satz 1 und 2 EnEV). Ebenfalls mit Wirkung zum 1. Mai 2014 hat der Verordnungsgeber die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen in § 16a EnEV näher geregelt. Der nationale Verordnungsgeber hat aber bewusst davon abgesehen, Immobilienmakler in den Kreis der nach § 16a EnEV Verpflichteten aufzunehmen (vgl. BR-Drucks. 113/13 S. 97). Nach dem Inhalt der Materialien zur Änderung der Energieeinsparverordnung ist es Aufgabe des Verkäufers, die Aufnahme der Pflichtangaben sicherzustellen. Im Fall der Beauftragung eines Maklerbüros hat er Sorge zu tragen, dass die erforderlichen Pflichtangaben in der Immobilienanzeige gemacht werden.⁴⁾

Bei der Auslegung des § 16a EnEV ist ferner zu beachten, dass diese Regelung der Umsetzung von Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU dient [→ Richtlinienkonforme Auslegung]. Danach muss bei Verkauf oder Vermietung von Gebäuden, Gebäudeteilen in einem Gebäude und Gebäudeteilen, für die ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt, in den Verkaufs- und Vermietungsanzeigen in kommerziellen Medien der im Ausweis angegebene Indikator genannt werden. Die Bestimmung des § 16a EnEV genügt den Vorgaben des Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU nicht, soweit der Kreis der Verpflichteten geregelt ist.⁵⁾

Der Verordnungsgeber hat bewusst davon abgesehen, den Adressatenkreis der Informationsverpflichtung in Immobilienanzeigen auch auf Immobilienmakler zu erstrecken. Im Rahmen des von ihm gewählten Umsetzungskonzepts hat er eine ausdrückliche Pflicht für Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber geschaffen, vor dem Verkauf in einer Anzeige in kommerziellen Medien aufzuklären. Den Materialien zur Zweiten Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung lässt sich entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung eindeutig entnehmen, dass der nationale Verordnungsgeber bewusst davon abgesehen hat, Immobilienmakler in den Adressatenkreis der nach § 16a Abs. 1 und 2 EnEV Verpflichteten aufzunehmen⁶⁾. Diese klar zum Ausdruck gebrachte Entscheidung des Verordnungsgebers ist bindend und kann auch nicht im Wege der richtlinienkonformen Auslegung oder Rechtsfortbildung geändert werden. Angesichts der eindeutigen Regelung fehlt es an einer planwidrigen Unvollständigkeit der Verordnung.⁷⁾

→ Marktverhaltensregelungen